АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

4 октября 2006 г. Дело N А41-К1-17475/06
17 октября 2006 г. 

(извлечение)

Резолютивная часть решения объявлена 04.10.2006.
В полном объеме решение изготовлено 17.10.2006.
Арбитражный суд Московской области в составе председательствующего судьи М., при ведении протокола судебного заседания судьей М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ТСЖ "Семь-А" к ООО "Стройтехинвест" и ООО "Мегастрой" об обязании совершить действия, при участии в заседании лиц согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

иск заявлен с учетом уточнения заявленных требований об обязании общества с ограниченной ответственностью "Стройтехинвест" передать в управление ТСЖ "Семь-А" общее имущество многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: 143007, Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Маршала Толубко, дом N 3 корпус 1, дом N 3 корпус 2, дом N 3 корпус 3, дом N 3 корпус 4; обязании общества с ограниченной ответственностью "Стройтехинвест" передать ТСЖ "Семь-А" сопроводительную документацию на многоквартирные жилые дома, расположенные по адресу: 143007, Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Маршала Толубко, дом N 3 корпус 1, дом N 3 корпус 2, дом N 3 корпус 3, дом N 3 корпус 4; а именно:
- план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями;
- проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи на каждый дом;
- акты приемки жилых домов от строительных (подрядных) организаций;
- акты технического состояния каждого жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, электроснабжения и др.;
- паспорта на установленные приборы учеты;
- паспорта лифтового хозяйства;
- паспорта на иное установленное оборудование, подлежащее паспортизации;
- паспорта БТИ на каждый жилой дом, квартиру, земельный участок;
- исполнительные чертежи контуров заземления;
- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- акты технических осмотров;
- журналы заявок жителей и журналы производства работ по заявкам жителей;
- протоколы измерения сопротивления электросетей;
- протоколы измерения вентиляции;
о признании права ТСЖ "Семь-А" на управление общим имуществом многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: 143007, Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Маршала Толубко, дом N 3 корпус 1, дом N 3 корпус 2, дом N 3 корпус 3, дом N 3 корпус 4;
о признании права ТСЖ "Семь-А" на обеспечение эксплуатации общего имущества многоквартирных домов, расположенных по адресу: 143007, Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Маршала Толубко, дом N 3 корпус 1, дом N 3 корпус 2, дом N 3 корпус 3, дом N 3 корпус 4;
о пресечении действий общества с ограниченной ответственностью "Мегастрой", нарушающих право ТСЖ "Семь-А" на обеспечение эксплуатации общего имущества многоквартирных домов, расположенных по адресу: 143007, Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Маршала Толубко, дом N 3 корпус 1, дом N 3 корпус 2, дом N 3 корпус 3, дом N 3 корпус 4.
Из материалов дела усматривается, в соответствии с Постановлением Главы Одинцовского района Московской области от 30.12.2005 N 4074 утверждены акты приемочных комиссий по приемке в эксплуатацию жилых домов с нежилыми 1-ми этажами, подземной автостоянкой и объектами инженерной инфраструктуры ООО "Стройтехинвест" по адресу: Московская обл., г. Одинцово, ул. Маршала Толубко, дом N 3, к-с 1, дом N 3 к-с 2, дом N 3 к-с 3, дом N 3 к-с 4. Застройщиком указанного жилого микрорайона является ООО "Стройтехинвест". Во исполнение распоряжения Главы Одинцовского района от 30.09.2005 N 1095-Р в целях совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества вышеуказанных многоквартирных домов решением общего собрания граждан-дольщиков создано ТСЖ "Семь-А".
23.12.2005 ТСЖ "Семь-А" обратилось к ООО "Стройтехинвест" с письменным требованием о передаче в управление ТСЖ "Семь-А" вышеуказанных многоквартирных домов. 06.03.2006 была создана двухсторонняя комиссия по передаче в эксплуатацию ТСЖ "Семь-А" указанных многоквартирных домов. В течение марта - апреля 2006 года продолжалась работа двусторонней комиссии с подписанием промежуточных актов передачи ключей от помещений, отдельного оборудования и систем инженерного обеспечения с одновременной подготовкой перечня недоделок (неисправностей), требуемых исправления ООО "Стройтехинвест" и принятием гарантийных обязательств. По завершении приема-передачи в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Маршала Толубко, д. 3 корп. 2, д. 3 корп. 3, д. 3 корп. 4, с объектами инженерной инфраструктуры в адрес ООО "Стройтехинвест" направлены окончательные акты приема-передачи принятых в эксплуатацию ТСЖ "Семь-А" указанных жилых домов с перечнем обнаруженных недостатков. ООО "Стройтехинвест" начиная с 15.04.2006 не возвратило ТСЖ "Семь-А" подписанных актов приема-передачи многоквартирных жилых домов и не передало ТСЖ "Семь-А" сопроводительной технической и проектной документации. Кроме того, с июля 2006 года ООО "Стройтехинвест" под угрозой невыдачи документов, необходимых для оформления права собственности на квартиру, навязывает гражданам-дольщикам в качестве управляющей организации ООО "Мегастрой", обязывая заключать с ним договоры на эксплуатацию многоквартирных домов, уже находящихся в управлении ТСЖ "Семь-А" и оплачивать не предоставляемые ООО "Мегастрой" услуги.
Исковые требования мотивированы неправомерностью оспариваемых действий ООО "Стройтехинвест".
В судебном заседании истец поддержал уточненные исковые требования.
Ответчик - ООО "Стройтехинвест" - иск не признали по основаниям, изложенным в отзыве на иск.
Ответчик - ООО "Мегастрой", надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания (заказное уведомление о вручении определения о назначении дела к судебному разбирательству), не обеспечил явку представителя в судебное заседание, отзыв на иск не представил. Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя ООО "Мегастрой".
Заслушав представителей сторон, исследовав и оценив письменные доказательства в их взаимной связи, суд находит исковые требования необоснованными.
Материалами дела подтверждается и не оспаривается истцом, что застройщиком микрорайона 7А, является ООО "Стройтехинвест". 30 декабря 2005 г., в соответствии с требованиями Территориальных строительных норм 12-310-2000 Московской области (ТСН ПЭОН-2000 МО) "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости на территории Московской области", приемка законченного строительством объекта в эксплуатацию - юридическое действие официального признания уполномоченным органом (приемочной комиссией) факта создания объекта недвижимости и соответствия этого объекта утвержденному проекту, принятыми и введенными в действие распоряжением министра Министерства строительного комплекса Московской области от 10 ноября 2000 г., N 143, в редакции от 25.10.2004 (далее - ТСН), приемку в эксплуатацию законченного строительством объекта осуществляет Государственная приемочная комиссия, назначаемая соответствующим органом власти. В состав Государственной приемочной комиссии входят (помимо лиц, указанных в п. 6.7 ТСН) Застройщик и Эксплуатирующая организация. ООО "Стройтехинвест" в соответствии с условиями Инвестиционного контракта N 875 от 05 июня 2000 г., является Застройщиком микрорайона 7 - 7А, г. Одинцово, т.е. - юридическим лицом, выполняющим функции и заказчика и инвестора при строительстве объекта недвижимости (п. 3.8 ТСН).
В соответствии с п. 3.11 ТСН: "Эксплуатирующая организация (пользователь объекта) - юридическое или физическое лицо, осуществляющее на правах собственности или по поручению собственника (инвестора) эксплуатацию построенного объекта недвижимости".
В связи с подготовкой к проведению комиссии по вводу в эксплуатацию законченных строительством объектов (далее - Комиссия) 01 ноября 2005 г., ООО "Стройтехинвест" и ООО "ЭЛЛОКС", заключили договор N 14/11-Э на техническое обслуживание (далее - Договор). В соответствии с Договором, ООО "ЭЛЛОКС" приняло на себя обязательства по техническому обслуживанию, ежедневному обеспечению функционирования и эксплуатации помещений, зданий, сооружений, территорий вышеуказанных многоквартирных жилых домов. Генеральным директором ООО "ЭЛЛОКС" является К. ООО "ЭЛЛОКС" в качестве эксплуатирующей организации принимало участие в работе Комиссии, что подтверждается подписью Генерального директора ООО "ЭЛЛОКС", а также печатью указанной организации.
Протокол общего собрания граждан - соинвесторов строительства микрорайона 7 - 7А, г. Одинцово, датирован 01 декабря 2005 г., т.е., решение, изложенное в протоколе принято до момента ввода в эксплуатацию вновь возведенных многоквартирных жилых корпусов микрорайона 7 - 7А, г. Одинцово.
В соответствии со статьей 139 Жилищного кодекса РФ в строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.
Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании указанных в части 1 настоящей статьи лиц, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса.
Однако, в соответствии со статьей 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В данном случае на дату проведения общего собрания граждан - соинвесторов строительства микрорайона 7 - 7А, г. Одинцово, (протокол датирован 01 декабря 2005 г.), ни один из участников данного собрания не являлся собственником помещений в многоквартирных домах, микрорайона 7 - 7А г. Одинцово, Московской области. Таким образом, решение о выборе способа управления многоквартирными домами, граждане-соинвесторы смогут принять только после завершения процесса регистрации прав собственности на квартиры, права на которые им принадлежат в соответствии с заключенными договорами и только с соблюдением всех процедур, предусмотренных действующим Жилищным кодексом Российской Федерации.
Требование истца об обязании ООО "Стройтехинвест" передать истцу в управление общее имущество многоквартирных жилых домов необоснованно.
В соответствии со статьей 1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы. В состав многоквартирных жилых домов входят как жилые, так и нежилые помещения, права на которые принадлежат физическим и юридическим лицам, в соответствии с заключенными договорами. В соответствии со статьей 15 ЖК РФ, объектами жилищных прав являются жилые помещения. В соответствии со статьей 16 ЖК РФ, к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Жилым помещением признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанным с их проживанием в таком здании.
Собственникам помещений в многоквартирном доме в соответствии со статьей 36 ЖК РФ, принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
В соответствии с условиями договоров, заключенных ООО "Стройтехинвест" с гражданами-соинвесторами, ООО "Стройтехинвест" осуществляет передачу квартир гражданам с составлением необходимых передаточных актов.
Поскольку вновь возведенные многоквартирные дома вводятся в эксплуатацию застройщиком (ООО "Стройтехинвест"), право на выбор эксплуатирующей организации также принадлежит застройщику. В связи с тем, что ООО "Стройтехинвест" является инвестиционной компанией и эксплуатация жилых и нежилых объектов не является специализацией Общества, ООО "Стройтехинвест" заключило 05 июля 2006 г., договоры с ООО "Мегастрой". Указанные договоры необходимы для управления многоквартирными жилыми домами до момента выбора собственниками помещений в многоквартирных жилых домах способа управления домами в соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ. Из условий договоров управления многоквартирными жилыми домами от 05.07.2006 N 07/183 - 07/186 усматривается, что предметом договора является управление общедомовым имуществом.
Заявляя настоящие исковые требования, ТСЖ "Семь-А" ссылается на статью 135 ЖК РФ.
Согласно пункту 1 названной статьи товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Вместе с тем в силу положений пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.04 N 188-ФЗ, введенного в действие с 1 марта 2005 года, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме).
Таким образом, общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений, а не принадлежит на праве собственности товариществу собственников жилья.
Истец как некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (пункт 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации) не наделен полномочиями собственника недвижимого имущества.
Из смысла указанной нормы следует, что собственники помещений в многоквартирном доме образуют товарищество - некоммерческую организацию, где каждый остается собственником индивидуально-определенного помещения и одновременно - участником долевой собственности на общее имущество для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимости.
При таких обстоятельствах с учетом того, что в материалах дела отсутствуют доказательства передачи собственниками помещений товариществу права на обращение в суд за защитой их прав и законных интересов; нормами действующего законодательства не предусмотрено право товарищества собственников жилья на обращение от своего имени в суд за защитой интересов собственников помещений, суд полагает отказать в удовлетворении исковых требований.
В удовлетворении требований о признании права истца на управление общим имуществом указанных многоквартирных домов и признании права на обеспечение эксплуатации общего имущества этих домов следует отказать за необоснованностью. Действующим законодательством товариществам собственников жилья не предоставлено право на управление общим имуществом. Статьей 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Она неправильно говорит.

Проект бюджета. Пока сырой.

http://www.maglab.narod.ru/Budget2.xls

Проект Устава. Взят у ТСЖ Силикатная 6/3

http://www.maglab.narod.ru/USTAV.doc

Бюллетень для опроса по вопросу нужности/ненужности забора.

http://www.maglab.narod.ru/Bulleten2.doc

Образец протокола общего собрания

http://www.veernaya22.ru/?id=28&PHP … 4bb8640092